1. Giriş Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, kiracının barınma veya iş görme ihtiyacını karşılayan sürekli borç ilişkileridir. Ancak bu süreklilik, sözleşmenin sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez. Kiraya verenin meşru sebeplerle sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini detaylı bir şekilde düzenlemiştir. Bu çalışmada, TBK çerçevesinde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme nedenleri, hukuki süreçler ve uygulamada karşılaşılan sorunlar detaylandırılacaktır.
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olabilir. TBK uyarınca belirli süreli kira sözleşmeleri süresi sona erdiğinde kiracı tarafından feshedilmediği takdirde kendiliğinden yenilenirken, belirsiz süreli sözleşmeler belirlenen ihbar süresi dahilinde feshedilebilir. Kiraya veren, ancak TBK’da belirtilen sebeplerle bu sözleşmeyi sonlandırabilir. Kiraya verenin temel yükümlülükleri arasında, kiralananı kullanıma uygun şekilde teslim etme ve kira süresince bu durumu koruma bulunurken, kiracının da kira bedelini ödeme ve taşınmazı sözleşmeye uygun kullanma yükümlülüğü bulunmaktadır.
3. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Erme TBK, kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini iki başlık altında incelemektedir:
3.1. Genel Hükümlere Dayalı Sona Erme
– Kiracının İflası: Kiracının iflası halinde, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir. İflas durumunda, kira bedelinin ödenip ödenemeyeceği önemli bir faktördür ve kiraya verenin mağdur olmaması için iflas masasına başvurusu gerekir.
– Önemli Sebeplerle Fesih: Taraflardan birinin kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren bir sebep göstermesi halinde mahkeme kararıyla fesih gerçekleştirilebilir. Burada önemli sebebin objektif ve subjektif unsurlar taşıması gerekmektedir.
– Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının kira bedelini ödememesi halinde, TBK 315. maddesine göre süre verilerek ihtarda bulunulur. İki haklı ihtar yapılması halinde tahliye davası açılabilir. Mahkemeler, ihtar sürelerine ve ödeme yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediğine dikkat etmektedir.
– Kiralanan Taşınmazın Sözleşmeye Aykırı Kullanılması: Kiracı, taşınmazı amacına aykırı kullanırsa kiraya veren fesih hakkını kullanabilir. Örneğin, konut olarak kiralanan bir taşınmazın ticari amaçla kullanılması veya ruhsata aykırı tadilat yapılması sözleşmeye aykırılık teşkil edebilir.
3.2. Özel Hükümlere Dayalı Sona Erme
– Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı: TBK 350. madde uyarınca kiraya veren kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza ihtiyacı olduğunda tahliye davası açabilir. İhtiyacın samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Mahkemeler, bu ihtiyacın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla detaylı inceleme yapmaktadır.
– Kiralanan Taşınmazın Yeniden İnşa veya İmarı: Kiralanan yerin yıkılıp yeniden yapılması gerektiği hallerde kiraya veren tahliye talep edebilir. Burada, inşaatın zorunlu olduğu teknik raporlarla desteklenmeli ve kiracının mağduriyetinin önlenmesi için gerekli süreler tanınmalıdır.
– Yeni Malikin İhtiyacı: Kiralanan taşınmazın yeni malikinin kendisi veya yakınları için ihtiyacı bulunması halinde tahliye talebi oluşturulabilir. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra en az 6 ay içinde ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmalıdır.
– Tahliye Taahhüdü: Kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmesi durumunda kiraya veren, bu taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir. Taahhüdün noter onaylı veya el yazısıyla düzenlenmiş olması hukuki geçerlilik açısından önemlidir.
– İki Haklı İhtar: Kiracının sözleşme döneminde iki kez kira bedelini zamanında ödememesi durumunda kiraya veren tahliye davası açabilir. Burada, ihtarların noter aracılığıyla veya resmi yollarla yapılması gerekmektedir.
– Kiracı veya Eşinin Oturmaya Uygun Bir Konutunun Bulunması: Kiracı veya eşi aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde oturmaya uygun bir konuta sahip ise kiraya veren tahliye davası açabilir. Ancak bu konutun fiilen kullanılabilir ve yaşanabilir olması gerekmektedir.
4. Sona Ermenin Hukuki Sonuçları
– Kiracının tahliyesi sürece bağlı olarak mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilir. Mahkemeler, tahliye davası süreçlerinde kiracının mağdur olmaması için belirli süreler tanımaktadır.
– TBK 355. maddeye göre, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmazlar, tahliyeden itibaren üç yıl boyunca başka bir kiracıya verilemez. Bu hükmün amacı, ihtiyacın kötüye kullanımını önlemektir.
– Kiraya verenin haksız tahliye halinde tazminat sorumluluğu doğabilir. Kiracının zarara uğraması halinde maddi ve manevi tazminat davası açma hakkı bulunmaktadır.
– Tahliye edilen kiracının depozito iadesi, taşınmazın zarar görmemesi durumunda yapılmalıdır.
5. Sonuç ve Değerlendirme TBK, kiracıyı koruma amacıyla katı kurallar koyarken, kiraya verenin de belirli şartlarda sözleşmeyi sona erdirme hakkını tanımıştır. Ancak uygulamada kiraya verenler ve kiracılar arasında ihtilaflar sıkça yaşanmakta ve mahkemeler bu konuda yoğun davalarla karşılaşmaktadır.
Mevcut yasal düzenlemelerin, ekonomik ve toplumsal değişiklikler doğrultusunda güncellenmesi, kira hukuku alanındaki sorunların çözümüne katkı sağlayacaktır. Özellikle tahliye süreçlerinde yargı kararlarının süreleri kısaltması ve tarafların mağduriyet yaşamaması adına hukuki reformların gündeme gelmesi önem arz etmektedir.
Av. Adem ARAS – Sinan CELEP
